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lunes, 17 de octubre de 2011

Antecedentes internacionales a la propuesta de Hipoteca Verde Argentina

Palabras claves: construcción accesible, hipoteca verde, eficiencia energética,



Es importante saber que nuestra propuesta de lograr una Hipoteca Verde Argentina tiene varios antecedentes internacionales uno es la experiencia de Brasil Sello Casa Azul de la Ciaxa el Banco Hipotecario del Brasil.
Su guía es además un muy buen resúmen de cómo construir de manera sustentable. En este enlace se puede acceder a ella. Esa guía es una muy buena aproximación a un sistema de certificacion de contruccion sustentable argentino  , que en el enlace puede leerse.

Comentarios de la experiencia en los EEUU con el mismo título!!!

¿Cómo Hipotecas Eficiente de la Energía (EEM) puede ser una solución a la crisis del mercado inmobiliario?


El mercado inmobiliario de EE.UU., al igual que la mayor parte de la economía en la actualidad, es un poco un lío. La gente está buscando alguna manera de ayudar a hacer más fácil para ellos para pagar su casa o comprar una casa nueva.Una cosa que puede ayudar a obtener un préstamo mejor es solicitar una hipoteca de Mejora Energética de eficiencia o de energía. 
¿Cómo una hipoteca Eficiente de la Energía (EEM) de Obras

Una hipoteca de bajo consumo de energía (EEM) es una hipoteca que acredita la eficiencia energética de la vivienda en la propia hipoteca. Un EEM le permite financiar medidas de ahorro energético como parte de una sola hipoteca y estirar la deuda-ingreso de calificación ratios de los préstamos, lo que significa que usted puede recibir un préstamo más grande que lo haría con una hipoteca estándar.
El monto mensual en dólares de ahorro de energía se suma a la cuota mensual que el prestatario califica para, por lo que la mayor eficiencia energética de la casa, mayor es el préstamo que el solicitante pueda recibir. Un EIM es lo mismo, sin embargo, se utiliza para obtener un préstamo para financiar las mejoras de eficiencia energética en una propiedad existente.

Cómo obtener un EEM
Con el fin de obtener una EEM, es necesario tener una energía evaluador vienen y la tasa de eficiencia energética de la casa con el Home Energy Rating System (HERS). Factores que tener en cuenta son el aislamiento, la eficiencia de aplicación, los tipos de ventanas, el clima local, y tarifas de servicios públicos.
El informe incluye un índice de valoración general de la casa como es, se recomienda actualizaciones rentables de energía, las estimaciones de costes, el ahorro anual, actualizaciones de vida útil, el índice de calificación mejoró después de la instalación de las actualizaciones recomendadas, y se estima que el costo anual total de energía para la vivienda existente, tanto antes como después de las actualizaciones.
La calificación va de 1 a 100, con el número más bajo indica una mayor eficiencia energética. El índice se basa en el porcentaje de energía que utiliza la propiedad en relación con el más reciente del Código Internacional de Conservación de Energía de referencia.
Estas calificaciones cuestan entre $ 300 y $ 800 dólares, lo que puede ser pagado por el comprador, vendedor, prestamista o agente de bienes raíces, y en ocasiones pueden ser financiados como parte de la hipoteca. Hay una base de datos en la Red de Servicios de Energía Residencial de que las listas de empresas que ofrecen evaluaciones HERS calificación.
Después de haber recibido la calificación HERS, debe acercarse a un prestamista para un EEM. Hay tres tipos diferentes de EEM ofrecen en los EE.UU.
- La EEM convencional a través de Fannie Mae y Freddie Mac 
- La Autoridad de Vivienda Federal de EE.UU. EEM 
- EEM La Administración de Veteranos.
Federal de los EE.UU. La Autoridad de Vivienda tiene una base de datos que contiene los bancos que ofrecen EEM que se pueden buscar por estado, condado, código postal, u otros criterios.
¿Por qué utilizar un EEM
La mayor razón para solicitar la EEM sobre una hipoteca estándar es ayudar a un comprador de aumentar la cantidad del préstamo que califica. Esto significa ser capaz de permitirse el lujo de poseer una casa que normalmente puede estar fuera de su rango de precio sin la EEM, gracias a un préstamo más alto.
La naturaleza de eficiencia energética de la casa también es una gran ventaja para una variedad de razones, el dinero obvio se guarden en las facturas mensuales de energía. Además de eso, sin embargo, tener una casa energéticamente eficiente también aumenta considerablemente su valor de reventa.
Lo más importante, sin embargo, una casa energéticamente eficiente es más sostenible para el medio ambiente y el planeta. Así que con un EEM puede ahorrar algo de dinero y más fácil de comprar una casa más agradable, al mismo tiempo que también está haciendo su parte para ayudar a la Tierra.

Hipotecas de Eficiencia Energética
La hipoteca eficiente de la energía (EEM) se basa en la premisa de que el aumento del ahorro de electrodomésticos que ahorran energía y materiales de construcción y los métodos se traducirá en un aumento de los ahorros financieros para los consumidores. A su vez, estos ahorros pueden ser utilizados para aumentar los pagos de las hipotecas. Los compradores de viviendas que optan por una casa de energía eficiente puede permitirse el lujo de gastar más en pagos de la hipoteca, ya que va a gastar menos en costos de energía. Hipotecas eficiente de la energía se puede obtener por la compra de viviendas y las viviendas existentes que necesitan mejoras energéticas.
Después de que el consumidor ha sido pre-calificado para la hipoteca, un sistema de energía del hogar calificación (HERS) la inspección es necesaria para determinar qué mejoras son necesarias para una mayor eficiencia energética. El consumidor puede decidir cuál de estas actualizaciones para instalar. La EEM permite a los consumidores a financiar el 100% de las mejoras de eficiencia energética.

Hipotecas de Eficiencia Energética

Una hipoteca de bajo consumo de energía (EEM) es una hipoteca que acredita la eficiencia energética de un hogar en la propia hipoteca. EEM dar a los prestatarios la oportunidad de financiar el costo-efectiva, medidas de ahorro energético como parte de una sola hipoteca y estirar la deuda-ingreso de calificación ratios de los préstamos lo que permite a los prestatarios calificar para un préstamo mayor y una mejor y más eficiente en energía su casa.
Para tener una EEM un prestatario normalmente tiene que tener una conducta de energía del hogar evaluador una clasificación de energía en el hogar antes de la financiación ha sido aprobado. Esta clasificación para el prestamista verifica que el hogar es eficiente en energía.
EEM se utilizan normalmente para comprar una casa nueva que ya la eficiencia energética como una casa con calificación ENERGY STAR. La EEM término es comúnmente utilizado para referirse a todos los tipos de las hipotecas de energía, incluidas las hipotecas de Mejora de la Energía (EIMS), que se utilizan para comprar viviendas existentes que tienen las mejoras de eficiencia energética que se les hagan. EIMS permiten a los prestatarios incluyen el costo de las mejoras de eficiencia energética de una vivienda existente en el mercado hipotecario, sin aumentar el pago inicial. EIMS permiten al prestatario a utilizar el dinero ahorrado en cuentas de servicios públicos para financiar las mejoras de la energía. Ambos EEM y EIMS normalmente requieren una calificación de energía en el hogar para proporcionar al prestamista con el ahorro de energía mensual estimado y el valor de las medidas de eficiencia energética - conoce como el valor de ahorro de energía. EEM (y EIMS) son patrocinados por programas hipotecarios con garantía federal (FHA y VA) y el mercado secundario de hipotecas convencionales (Fannie Mae y Freddie Mac). Los prestamistas pueden ofrecer EEM convencional, EEM FHA, VA o EEM.

Las hipotecas convencionales de eficiencia energética

EEM convencional pueden ser ofrecidos por prestamistas que vender sus préstamos a Fannie Mae y Freddie Mac. EEM convencional aumentar el poder adquisitivo de comprar una casa eficiente de la energía al permitir que el prestamista para aumentar los ingresos del prestatario por un monto igual al ahorro energético estimado. El préstamo de Fannie Mae también se ajusta el valor de la casa para reflejar el valor de las medidas de eficiencia energética. Para más información sobre EEM de Fannie Mae puede llamar al 1-800-7FANNIE (732-6.643). Visita Fannie Mae  para encontrar una Fannie Mae prestamista aprobado en su estado. Una presentación en PowerPoint, Freddie Mac hipotecas Eficiente de la Energía  , está disponible con más información.

FHA Eficiente de la Energía Hipotecas

La cantidad del préstamo hipotecario de la FHA un EEM puede ser aumentado por el costo de las mejoras de la energía eficaz. El importe máximo de la porción de la EEM para mejorar la eficiencia energética es el menor de 5% de:
·                      el valor de la propiedad, o
·                      115% del precio medio del área de una vivienda unifamiliar, o
·                      150% del límite de conformidad Freddie Mac.
Para más información sobre los límites de préstamos de la FHA EEM se refieren a la FHA Carta de acreedores hipotecarios 2009-18 . Sin pago inicial adicional, y los límites de préstamo de la FHA no interfiera con el proceso de obtención de la EEM. EEM FHA están disponibles para la construida en el sitio, así como para viviendas prefabricadas. Las solicitudes de EEM FHA podrá ser sometido a la oficina local del HUD a través de una institución de crédito aprobado por la FHA. HUD tiene una lista de búsqueda de prestamistas aprobados  . Información acerca de la EEM FHA se puede encontrar en el sitio web de la FHA  . Información adicional está disponible en la Oficina de HUD de Viviendas Unifamiliares llamando al (800) 569-4287. También hay una hoja informativa sobre el EEM de la FHA  (70KB). La construcción de la Alianza de Sistemas de Investigación tiene información sobre EEM de la FHA para la certificación ENERGY STAR viviendas prefabricadas.

VA Hipotecas de Eficiencia Energética

La Administración de Veteranos (VA) EEM está a disposición de personal cualificado militares, reservistas y veteranos de mejoras energéticas en la compra de una vivienda existente. El VA EEM tapas mejoras energéticas en $ 3,000 - $ 6,000. Los prestatarios deben preguntar a su prestamista sobre un EEM VA al comienzo del proceso de préstamo. Más información sobre EEM VA se puede obtener de la página web del Departamento de EE.UU. de Asuntos de Veteranos  o llamando al (800) 827-1000. Capítulo 7 de la AV 26-7 Folleto (revisado)  (1,5 MB) contiene una guía prestamista en la EEM VA .

Información adicional de financiación

Para aprender más sobre EEM contacto Fannie Mae, Freddie Mac, la FHA o VA el. Información adicional acerca de la eficiencia energética hipotecas se pueden encontrar en los sitios web de losEE.UU. Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD)  y la energía residencial de servicios de red (RESNET)  . Más información sobre otras oportunidades de financiación de la eficiencia energética para los compradores y propietarios de viviendas pueden encontrarse en el sitio web de EE.UU. Departamento de Energía .
 Hipotecas de Eficiencia Energética para los propietarios

Más y más prestamistas ofrecen las llamadas "Hipotecas de Eficiencia Energética" (EEM). Estas hipotecas reconocer el hecho de que muy hogares económicos de energía menos costosos de operar. Este efecto en el aumento de los ingresos del prestatario - el dinero en su bolsillo o para calificar para cantidades de hipoteca más altos / plazos más cortos.
Ejemplo: ¿Cómo un hogar energéticamente eficiente paga por sí mismo y algo más
- Prestatario financia el 100% 
de mejoras energéticas 
- 6,0% 30 años de hipoteca
Estándar 
Hipoteca
EEM
Costos de Mejora Energética de
-
$ 6.000
Valor Valoración
$ 200.000
$ 206.000
Pago Inicial
$ 20.000
$ 20.000
Importe de la hipoteca
$ 180.000
$ 186.000
P & I
$ 1.079
$ 1.115
Ahorro mensual de energía
-
- $ 80
Total de Pagos Mensuales
$ 1.079
$ 1.035
Esto significa que incluso después de que pagó por el costo adicional de Quad-Lock usted todavía salvar otros $ 44/month, $ 528/year, y más con los crecientes costos energéticos ...

Hay más antecedentes en Canadá, Mexico que oportunamente publicaremos.


jueves, 13 de octubre de 2011

¿Qué priorizar:cableado, onda portadora o zigbee?

Hoy en el análisis de un proyecto de multiples viviendas unifamiliares con sistema domótico estábamos analizando cuál era la opción más ventajosa en el tema de equipamiento.
Tienen un proyecto realizado con un equipamiento maniobrado por bus de par trenzado, y a esta altura las cañerías están tendidas sin haber sido cableadas.
La dirección de la obra necesita reducir los tiempos de gestión de la obra que se han alargado más de lo previsto, por lo que está pensando en cambiar de sistema, pasando del sistema de bus a un sistema de onda portadora o de zigbee.

¿Es recomendable el cambio de tecnología?
Desde mi óptica: no. Tanto el sistema PCbus como el de zigbee son sistemas que recién están en sus primeros pasos, por lo que no creo que se les pueda encargar el total del manejo de tantas viviendas.estoy de acuerdo con incorporar cualquiera de los dos sistemas pero en obras de viviendas únicas o de pocas unidades (hasta 8)
Mi recomendación fue utilizar cualquiera de los sistemas nuevos como complementarios del sistema de bus.

¿Por qué distintos caminos para una vivienda que para muchas?
Porque creo que la escala es un factor a tener en cuenta.
Muy pocos problemas en cada unidad termina resultando un conjunto de inconvenientes

Hagamos una comparativa matematica
Si habláramos de 50 unidades, con un total de 16 sensados y 16 actuaciones o sea 32 puntos críticos, con un problema en cada unidad tendremos sólo 3% de falla en la puesta en marcha.Sin embargo si tuviéramos cuatro inconvenientes sobre 32 estaríamos hablando de un fallo del 12%.

Las frases de unos y otros serían, a nuestro criterio:
"Hay problemas en todos lados" y "Sólo cuatro cosas tienen un problema"

Estas frases son demostrativas de las realidades que estaríamos enfrentando, ¿por qué? Si alguien evaluara la gestión de una y otra situación indudablemente dirá que la del complejo es un éxito, sin embargo la situación de campo no lo demostraría.

Por qué opinamos así? porque creemos que además de las variables matemáticas hay que tener en cuenta los componentes sociales: en una puesta en marcha de una comunidad los problemas vividos por unos son asimilados como propios por los otros miembros de la misma y así impactan sobre la dirección de la obra y el comitente.

La incorporación de un nuevo sistema en un contexto tan amplio necesita minimizar la aparición de inconvenientes, para, no encontrarse a la hora de la puesta en marcha con una corriente de opinión negativa al sistema.
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